现在地铁沿线的楼盘，卖点无外乎都在宣称距离地铁站口××米，楼盘建在地铁边，在噪音方面有没有特殊要求？地铁噪音到底对业主的生活会不会产生影响？如何查验所购商品房有没有达到去除噪音的标准？
　　 律师分析：地铁振动或噪音给业主造成影响的，业主可以通过协商或法律途径维护自身权益。如果相关责任人对振动或噪音是否符合国家标准，不能提供证明且又拒绝解决问题或赔偿的，业主可以共同委托建筑环境监测部门对噪音、振动等进行鉴定，看是否超标。如若属于超标，业主有权要求开发商、地铁运营商提供解决方案，并给予一次性赔偿。 【点击详情】

　　 买集资房，逾期交房，单位是不是也要承担违约责任？同意装修了，又不让职工入住，这种行为合理吗？如果业主强行入住，会承担怎样的责任？
　　 律师分析：如果装修完后强行入住，职工会面临一定的风险责任，可能会因为违反购房协议的相应条款，而承担违约责任。如果单位管理住房的职能部门和上级主管理部门有相应的规定，还可能构成违纪，即单位可给予警告、记过、通报批评等纪律处分甚至开除；若职工被开除，其享有的集资建房优先购买权丧失，单位可解除与其签定的集资建房协议。因此，建议屈先生就此事应进一步与单位协商。【点击详情】

　　 到底购房收据应该在什么时间换成发票？对于业主来说，将其换成发票意味着什么？购房发票，到底有什么用？能否随便将收据提供给开发商，万一丢失怎么办？
　　 律师分析：对于预售商品房购房发票的出具时间，一般在房屋实测面积报告出来。因为在未经房产测绘机构进行实际面积测量之前，商品房最终的总价款是一个不确定数，在此之前，开发商只能给购房者暂开收据。待房屋测绘报告出具后，房屋价款就按实际面积进行最终结算，开发商此时应为购房者开具购房实际总价款的不动产销售发票。【点击详情】

　　 这样的合同是不是霸王合同？能不能成为追究开发商逾期交房责任的法律依据？如何理解开发商所谓的制式合同？正规的制式合同到底指的是什么？
　　 律师分析：而现实中，这些空白填写处反而给开发商留下了自由“发挥”的空间，开发商在合同文本上，单方提前填写或直接确定本应由双方协商的合同条款，多为设法规避责任，并声明不得更改，以实现自身风险最小化、利益最大化。这就是“霸王合同”的主要表现方式。期房买卖合同由于房屋的不确定性，“霸王合同”的情况更加突出。特别提醒，购房者在买房时，不要轻信售楼员的口头承诺，不要盲目从众，发生纠纷时，要通过法律途径解决。【点击详情】

　　 买房时，开发商会约定付款方式和付款时间，银行按揭则是大多数购房者的买房模式，假如因为银行不放贷或迟延房贷，导致购房者不能在约定时间内付款，开发商能否解除《商品房买卖合同》?
　　 律师分析：在签订了《商品房买卖合同》后，买卖双方应当严格按照合同约定履行义务。从诚实信用原则来讲，购房者在办理按揭贷款未获审批的情况下，经过开发商通知后应当积极与开发商协商寻求解决方式，不应当不予回应。一方面购房者不履行主要付款义务对交易对方构成了违约，另一方面基于商品房买卖的特殊性，使得开发商在无法取得价款的同时，不能将商品房出卖。这样做对于其他按约履行的购房者来讲是不公平的。因此，购房者在签订商品房买卖合同后，对于出现的一些特殊情况应当理性对待，不应当采取消极的态度。使得自身造成违约，以及对他人造成较大的损失。【点击详情】

　　 销售中心的赔付与我个人的要求不同，这种情况下，能否要求退房？
　　 律师分析：买房前看清买房流程，购房者要了解签订购房合同的正规流程：双方对合同内容达成一致，并确认检查网上合同的内容是否与协商的结果一致；进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改；经确认无误后买卖双方签字盖章；签字盖章后的合同须网上提交，进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同；合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。【点击详情】

　　 交房时间是以开发商取得‘一表’的时间为准，还是以业主接到入住通知的入伙时间为准？如果打算退房，他应该如何维护自己的权利？
　　 律师分析：本案双方争执的焦点有两个：一是房屋的交付条件以及交房日期的界定，二是业主在退房时应享有哪些正当的权益。虽然双方约定以开发商取得“一表”为房屋交付的前提条件，但在实际履行过程中，王先生明知开发商未取得“一表”却同意收房，视为王先生放弃了交房的前提条件，从而丧失了以逾期交房为由主张解除合同的权益。 【点击详情】

　　 正常的办理收房的手续顺序，是先签订物业管理合同还是先交房？开发商这样的做法是否合理？业主遇到这样的问题该如何维护自己的权利？
　　 律师分析：根据物业管理方面的相关规定，在签订《商品房买卖合同》时，开发商与购房者签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由购房者交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。在售房之前，开发商应当制定并在销售场所公示临时管理规约，并与其选聘的物业公司签订前期物业服务合同。但现实中开发商会在购房者熬成准业主时，收房前才与其签订前期物业管理服务协议，对于购房者在收房时碰到的一些不合理约定，开发商则以不配合或拒绝交钥匙为由，“逼迫”准业主无奈接受协议约定。这种现象很不合理。 【点击详情】

　　 入住快2年时间了，现在能否追究开发商逾期交房的违约责任？如果开发商不进行赔付，该如何维护自己的权益？
　　 律师分析：开发商交房了，但是没有达到交房条件，购房者可以按照法律规定或合同约定拒绝收房。因此造成逾期交房的责任应由开发商承担。购房者或者根据合同，要求开放商支付逾期交房的违约金；或者根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，要求开发商支付违约金。如果开发商拒绝履行义务，消费者可申请仲裁或向人民法院提起诉讼要求开发商履行义务，承担违约责任。 【点击详情】

　　 一般房屋测量部门实测面积是在什么阶段进行？如果开发商不能出具‘房屋面积实测报告表’，个人能否去相关单位申请进行测量？若对实测面积有异议，又该怎么办？
　　 律师分析：面积误差是商品房买卖中经常遇到的问题。开发商预售期房时，一般都按预测面积进行销售，而往往预测面积与实测面积有差异，引发各种纠纷。购房者在购房时，合同中约定的面积为“预测面积”，主要是测量单位根据图纸得来的；而购房者在入住后拿到的面积则为“实测面积”，是由有资质的测绘单位在项目竣工以后实地测出的。【点击详情】

　　 能不能就以高层遮挡采光，影响购买房屋使用功能为由，要求退房？开发商在没有通知业主的情况下，私自将小高层变成高层，我们该如何维权？
　　 律师分析：如果《建设用地规划许可证》中已经明确了购房者已购商品房周围将新建高层，购房者就要考虑自己所购商品房的采光等问题，如果此时购房者同意购买，则将来就难以追究开发商的违约责任，只能通过法律对相邻权的规定主张自己的权利。所以，提醒购房者在签定购房合同之前，一定要仔细查验开发商的资格和“五证”。 【点击详情】

　　 入住后发现自家东卧室与邻居家的分户墙隔音效果不好，邻居家电视机的声音和在客厅说话的声音都可以清晰听见，马先生认为自己买的这套房子存在质量问题。
　　 律师分析：如果隔音问题已经严重影响业主的正常生活，并经过专业机构测定，该房屋隔墙建筑不符合质量规范，业主可以追究合同方即开发商的违约责任，并要求赔偿。而且，隔音问题是在装修完毕入住后才发现的，要解决房屋噪音问题，必然涉及到对房屋拆改或修护，并将对业主的精装修造成一定破坏，如果业主追究违约，一定记得要求对精装修的受损情况进行相应赔偿。【点击详情】

　　 郝佳认为开发商欺骗了自己，于是向开发商提出解除合同，并要求双倍返还定金。开发商不仅不同意，而且态度强硬。郝佳希望律师能给予帮助。
　　 律师分析：郝佳所签的房产认购书，是买卖双方为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同。根据法律规定，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 【点击详情】

　　 如何判定“大洞”会不会影响住宅的整体质量？如果影响房屋的结构安全，怎么办？将因楼盘质量问题的赔偿与延期交房的违约赔偿，两者分开赔偿的要求是否合理？
　　 律师分析：根据《商品房销售管理办法》规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。如果王女士担心房屋因修补而影响整体建筑质量，可要求相关质量检测部门进行检测。【点击详情】

　　 开发商让业主赔偿个人所得税，开发商的说法合理吗？赔付违约金怎么会跟个人所得税挂钩？如果不合理，遇到现在这种情况应该怎么解决？
　　 律师分析：为了防止因贷款办不下来，或家中突然出现变故，导致合同无法顺利履行带来的违约责任，购房者最好在《商品房买卖合同》中明确约定贷款时间，如果办不下来贷款，就要无条件解除合同，退回定金和已付房款等内容。否则，申请贷款长时间无法办不下来，购房者难以取证贷款无法办理的原因，也就无法保护自己的利益。【点击详情】

　　 物业在未履行义务的情况下，自己是否可以拒交物业费，通过法律途径该如何解决此事？
　　 律师分析：根据《物业管理条例》第六章第二节：“物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。”另外根据陕西省的相关规定，住宅物业服务收费均实行政府主管部门指导价，每年向社会公布。物业公司也应进行公示，如果业主遭遇物业公司未进行公示、擅自乱收费、高收费、重复收费，则有权拒绝交纳。【点击详情】

　　 买集资房，逾期交房，单位是不是也要承担违约责任？同意装修了，又不让职工入住，这种行为合理吗？如果业主强行入住，会承担怎样的责任？
　　 律师分析：业主交纳物业费，聘请物业公司进行物业管理和服务，也同时希望物业公司能够保证小区内的安全。根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司如未尽合理限度范围内的安全保障义务致使业主遭受人身损害的，业主可以请求物业公司承担相应赔偿责任的。 【点击详情】

　　 业主代表将这份罢免文件递交物业公司时，对方满不在乎，声称业主的罢免程序不合法，文件无效；同时，物业公司称还有一些业主还拖欠物业费，因此拒绝被罢免。
　　 律师分析：若物业公司不能全面、有效履行物业服务的合同义务，属于履行义务不全面。在此情况下，小区业主经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以做出解聘现在的物业服务企业，重新选聘其他物业服务企业的决定。物业以程序违法、一些业主还拖欠物业费为由，拒绝被罢免、退出的行为，将得不到法律的支持。 【点击详情】

　　 在交易未完成前，中介公司提前收取中介费是否合理？我应该怎么维权？房主违约是否应该给我赔付违约金？
　　 律师分析：依据《合同法》的规定，中介公司促成买卖协议成立的，委托人应当按照约定支付报酬；中介公司未促成协议成立的，不得索取报酬。在此案例中，中介公司在未促成协议成立前，便将中介费从张先生支付的18万元首付款中扣除，不符合法律规定。【点击详情】

　　 签订买卖协议，没有过户，这套房子现在算不算是我的？经过公证的买卖协议有没有法律效力？
　　 律师分析：签订了买卖合同，却没有及时办理过户转移登记，房屋所有权依然在出卖人的名下，尽管双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，但该合同的法律效力是在办理过户手续前，只是买卖双方形成债权债务关系的法律依据。在房屋买卖交易过程中，双方一旦签订买卖协议，不管公证与否，该合同的法律效力是不会受到任何影响。“只要经过公证的购房合同，就表明房屋所有权发生转移”，这样的认识是错误的，公证只是国家机关根据当事人的申请、依法证明其行为真实、合法的法律意义上的文书。【点击详情】

　　 在同等条件下，自己享有优先购买权。在协商无果的情况下，王小姐决定通过法律手段确认文先生与张先生的买卖合同无效，希望律师分析一下，能否得到法律支持?
　　 律师分析：根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过)中第118条的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”所以，在本案中的王小姐可以请求人民法院宣告文先生与张先生签订的房屋买卖合同无效。 【点击详情】

　　 按揭办不下来，开发商扣除1万元定金合理吗？遇到类似情况该怎么办？
　　 律师分析：针对退房开发商要扣除购房者1万元定金的问题，要根据买卖双方签订的购房合同为准。如果合同中有约定，就按照约定来处理。如果合同中没有详细约定，则该情况应属于“不可归责为双方当事人的事由”，由此导致房屋买卖合同不能继续履行的，史女士可以与开发商解除合同，但不必支付违约金或扣除定金。案例中开发商因史女士自身原因造成退房，要求扣除其1万元定金作为违约金没有法律依据，因此不合理。【点击详情】

　　 陈强认为离婚协议书上已经作了处理决定，具有法律效力，就应该受法律保护。真是“婆说婆有理，公说公有理”，那么到底谁的“理”有法律依据呢？
　　 律师分析：本案诉争的房屋是陈强与李晔在婚姻关系存续期间购买的，应为夫妻共同财产。离婚协议中约定该房屋归4个子女所有，这是夫妻双方将房屋处分给子女的意思表示，这样一来，夫妻双方除民事离婚关系外，还和子女之间形成了合同赠与关系。本案离婚协议中虽然约定房屋归子女所有，设定了子女对房屋的受赠权利，但是并未办理房屋产权过户手续，这就意味着该项赠与尚未实质发生，房屋产权并没有发生转移；因未经登记过户，子女也就不享有房屋所有权的法律效力。 【点击详情】

　　 眼看耽误的时间里房价不断上涨，王女士当然不答应。她求助本报：退房的同时，还能要求其他赔偿吗？
　　 律师分析：作为购房者在打商品房纠纷官司时应谨慎提出“双倍赔偿”的请求。由于购房者要求双倍赔偿的商品房纠纷案件，其诉讼费相应都比较高，一旦买房人提出的双倍赔偿请求得不到法院的支持，就可能承担诉讼风险，承担数额较大的诉讼费。【点击详情】

　　 我在北郊佳家小区定了一套房子，交了1万元的定金，开发商开了一张收款收据，加盖的印章却是投资商的。不知道这样的收据是不是有效？开发商与投资商有什么区别？
　　 律师分析：购房者在预付定金或签订合同时，一定要了解《商品房预售证》上有关建设单位载明的信息。在交房款和签订合同时，都应由证件上载明的建设单位签字盖章。也有例外。
　　 如果该项目有开发商，还有投资商，只要投资商给购房者出示开发商的授权委托书，买受人也可将定金和房款交投资方，收款收据、合同中，出现投资商的签字盖章也是允许的。【点击详情】

　　 我跟男朋友去年订婚后，在北郊买了套商品房。由于房子是双方家人共同出钱买的，所以合同中买受人写的是我们两人的名字，合同现已备案。但前不久我跟男友分手了，现在我想退房，能退吗？
　　 律师分析：根据您所说的情况，如果合同已备案，能否退房，主要看开发商是否愿意，需要您与开发商进行协商。
　　 如果不能就此事达成一致，您可以单方违约解除合同，不过您要承担一定的违约责任，根据协商结果赔付开发商一定的违约金。【点击详情】

　　 我最近看上一套二手房，但房主的房产证找不到了，请问这种情况下，可不可以直接过户？如果不能，那么补办房产证都有哪些程序？需要多久？  
　　 律师分析：首先过户时需要提交出卖方的房产证、买卖双方身份证、房屋共有人同意出售证明、买卖契约、完税凭证等文件，没有房产证当然不能进行过户。
　　 补办房产证，由房主本人持有效证件向西安市房管局的房屋权属登记机构提出书面申请，房管局会根据房产档案资料记载，出具核查证明，您可以带着核查证明，在报纸上刊登房产证丢失声明；房屋权属登记机构再根据报纸上的声明做补发公告，通常公告发布之日起6个月内无异议的，就可以为您补发房屋权属证书。【点击详情】